تم اقرار قانون الرهن العقاري مؤخراً من قبل مجلس الوزراء. وسيتم عرضه لاحقًا على مجلس الامة. ويتساءل المواطنين عن اثر القانون في حياتهم اليومية. لذلك يشرح المقال الاثر المتوقع ويقدم الاقتراحات للوصول الى الاهداف التي يسعى لها المشرعين.
مشكلة بنك الائتمان
انخفاض اسعار النفط في السنتين الماضيتين سبب عجوزات في الميزانية. وعليه جفت السيولة المالية المتوفرة للحكومة. ولن تستطيع الحكومة ضخ سيولة في بنك الائتمان. ويواجه بنك الائتمان طلبات لبناء قسائم تتعدى ٣٠ الف قسيمة. ويصل التمويل المطلوب الى ٢ مليار دينار خلال السنتين القادمتين. والبنك لديه سيولة محدودة قد تصل الى نصف مليار فقط. لذلك تم اقتراح قانون الرهن العقاري لاستخدام اموال البنوك الخاصة وحماية النظام المصرفي في حال تعثر المقترضين.
المعضلة الاسكانية
وتعاني الكويت من بطء تنفيذ المشاريع السكنية.وهناك اكثر من ١٠٠ الف اسرة تنتظر الحصول على سكن. ويقارب عدد البيوت في الكويت ١٥٥ الف بيت وارض وفق اخر احصائية لدى هيئة المعلومات المدنية. ويتزايد عدد الطلبات الاسكانية بمعدل ٧٪. ولا تتعدى وتيرة المشاريع الاسكان نسبة ٢٪ سنوياً. وفرق النمو السكاني عن النمو في عدد البيوت يسبب ارتفاع الاسعار بعيداً عن متناول الاسرة متوسطة الدخل. لذلك يصل معدل اسعار البيوت في الكويت ٣٦٠ الف دينار.
قرض البيت الثاني
وتوفر البنوك قروض عقارية لملاك العقار في الوضع الحال لتمويل البيت الثاني. ويتم رهن البيت للبنك حتى سداد كامل المديونية او بيع البيت. وكانت تعليمات البنك المركزية ان توفير قرض يصل الى ٦٠٪ من قيمة البيت. بينما يدفع المقترض ٤٠٪. والمثال هو اذا كان لدى الشخص قدرة على توفير ١٤٠ الف دينار نقدي. كان البنك يقرضه ٢١٠ الاف دينار. وعليه تصبح القدرة الشرائية ٣٦٠ الف دينار. وقام البنك المركزي في سنة ٢٠٢٠ بتغيير نسبة القرض من قيمة البيت لتصل الى ٦٦٪ من قيمة البيت. وعليه ارتفعت القدرة الشرائية الى ٤٦٠ الف دينار. وهو ما سبب ارتفاع في اسعار بعض العقارات بقيمة ٣٠٪ خلال السنة الماضية.
قرض البيت الاول
قانون الرهن العقاري الجديد يوفر القروض للبيت الاول. وفي الوضع الحالي تصل قدرة الاسرة المالية على الاقتراض الى ٢٦٠ الف دينار في الوضع الحالي. ومع اقرار قانون الرهن العقاري تزيد القدرة المالية الى ٣١٠ الف دينار. وهو ما يمثل زيادة في القدرة الشرائية للعقار بنسبة ٢٠٪.
الفجوة العقارية
لذلك هناك زيادة سكانية مطردة تزيد الطلب على العقار. وسياسات مالية توسعية تزيدة القدرة الشرائية. وبالمقابل بطء شديد العرض لا يلبى الطلب. وعليه تؤدي هذه الاجراءات الى تزايد الفجوة بين القدرة الشرائية ومتوسط اسعار البيوت. وتستمر الدوامة ونصل الى تحويل البيوت الى اصول استثمارية مملوكة من اصحاب رؤوس الاموال توفر عائد استثماري اعلى من الاسهم والسندات. ومع استمرار انخفاض اسعار الفائدة عالميًا ومحليا. لن يجد المستثمرين افضل من العقار السكني لتنمية اموالهم. وعليه يجب توجيه القانون لتوفير قروض محدودة تتناسب مع المعروض من البيوت ولا تكون سبب في زيادة اضافية تستهلك مدخول المواطنين. واهم هدف هو ان لا يكون الرهن العقاري اداة استثمارية بيد اصحاب رؤوس الاموال.
المدن الجديد
يجب ان يتم اقتصار الرهن العقاري على المدن الجديد التي يتوفر فيه عدد كبير من القسائم وباسعار منخفضة. مثل المطلاع وجنوب صباح الاحمد والخيران. وهو ما يزيد جاذبية المناطق الجديدة ذات الكثافة السكانية المنخفضة. لانه اذا تم توجيه الرهن العقاري للمناطق ذات الكثافة العالية، سكون هناك دخل ايجاري ثابت وترتفع رغبة المستثمرين في استخدام الرهن العقاري لزيادة مدخولهم.
نسبة المقدم
يجب ان يتم تحديد قيمة منطقية لنسبة المبلغ الذي يجب دفعه من المواطن. ويحب توجيه النسبة بحيث تكون مناسبة للاسرة متوسطة الدخل. وهو غالبا لا يتعدى ١٠ الاف دينار.
اصحاب الطلبات
اهم نقطة لم يتطرق لها القانون بصيغته الحاليه هو تحديد من يستحق الحصول على الرهن العقاري. والهدف توفير القروض فقط لاصحاب الطلبات الاسكانية. لكن البند غير مذكور. يجب ان يتم يقتصر التمويل على اصحاب الطلبات الاسكانية فقط. ويسقط الطلب في حال الحصول على التمويل. وهذا هو الهدف من القانون. وهو توفير الرعاية السكنية لمن لا يستطيع القدرة على شراء البيت.
عيد الشهري
